Что такое субаренда, чем она отличается от аренды и какие есть нюансы такого договора

Договор субаренды позволяет сдать внаем уже арендованное имущество. Такой договор имеет производный характер. Как заключить договор субаренды, чтобы он имел законную силу?

Субаренда — это наем арендованного имущества

Что такое субаренда? Субаренда — это сдача в аренду уже арендованного имущества третьему лицу. Простыми словами, субаренду можно назвать переарендой или арендой аренды. Субаренда или поднаем имеет производную форму и допускается при определенных условиях.

Допустим, что арендатор Б арендовал у арендодателя А (собственника) квартиру во временное платное пользование. Если есть согласие арендодателя А, после заключения договора арендатор Б сам имеет право сдать квартиру третьему лицу В. Это и будет договор субаренды. В такой ситуации арендатор Б выступает как арендодатель по отношению к третьему лицу В, а третье лицо В будет арендатором. При этом арендатор Б так и остается арендатором по отношению к собственнику — арендодателю А.

Для субаренды обязательное согласие собственника

Законна ли субаренда? Субаренда как один из видов гражданско-правовых договоров предусмотрена несколькими нормами Гражданского кодекса РК. Поэтому такая правовая категория вполне законна при условии соблюдения ряда правил. Самое главное из них — требование п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РК об обязательном согласии арендодателя на передачу арендатором объекта аренды в субаренду.

При этом поднаем возможен только при наличии явного согласия со стороны наймодателя. Сайт о бухгалтерском учете Uchet.kz указывает на то, что для подтверждения такого согласия оно должно быть оформлено в письменном виде. Может потребоваться нотариальное удостоверение.

Субаренда — производный договор

Договор поднайма (субаренды) — это производный договор от первичного договора имущественного найма. Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срок аренды.

Согласно ст. 560 Гражданского кодекс РК, устанавливается зависимость между поднаймом и основным наймом. Если иное не предусмотрено договором имущественного найма, досрочное прекращение договора имущественного найма влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма.

Если договор имущественного найма недействительный, заключенный в соответствии с ним договор поднайма будет ничтожным. Например, если заключение договора основного найма было оспорено в суде, поднаем также теряет законную силу с момента его заключения.

Важно изучить основной договор аренды

Для определения формы договора субаренды следует ориентироваться на форму основного договора аренды. Важно обусловить срок субаренды, при этом он не может превышать срок первичной аренды. Также в договоре указывается плата за субаренду (размер, сроки, порядок оплаты).

При заключении договора субаренды новому арендатору нужно изучить первичный договор аренды на предмет подводных камней. Арендатор по субаренде имеет полное право потребовать предоставить его, так как заключаемый им договор субаренды производен и прямо зависит от первичного найма. Например, в первичном договоре может быть указано право собственника разорвать основной договор аренды без предупреждения или в любой момент. Тогда и договор субаренды прекратит свое действие.

Объект субаренды должен быть четко обозначен

Важно соблюсти правило, предусмотренное ст. 542 Гражданского кодекса РК. В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Поэтому важно четко описать идентифицирующие данные передаваемого в субаренду имущества. Важно убедиться, что такое имущество описано в основном договоре аренды. Например, для квартиры нужно указать ее адрес, для земельного участка — кадастровый номер, для автомобиля — марку и госномер.

В субаренду можно сдавать практически все

Гражданский кодекс РК не ограничивает объекты субаренды. В субаренду можно сдавать все, что сдается в аренду: земельные участки, здания, квартиры, сооружения, станки, автомобили и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Важно учитывать, что не все подвиды имущественного найма разрешают осуществлять субаренду. Согласно ст. 595 Гражданского кодекса РК, прокат — один из видов имущественного найма, по которому предприниматель обязан передать нанимателю имущество во временное пользование, обычно краткосрочное. Сдавать в поднаем имущество, полученное во временное пользование по договору проката, запрещено (п. 2 ст. 600 Гражданского кодекса РК).

По субаренде арендатор по первичному договору аренды становится арендодателем для третьего лица. Субаренда — производная от первичного договора аренды и должна с ним согласовываться. Недействительность основного договора найма влечет за собой утрату законной силы поднайма.