Сначала немного философии или, если угодно, теории: все зависят от всех и от всего. Ну, а переходя в практическую сферу - рынок строительных материалов в Казахстане подпитывал бурно развивающийся строительный сектор, который, в свою очередь, насыщал рынок недвижимости.
О значимости этих процессов говорит тот факт, что быстрый рост казахстанской экономики был напрямую связан с динамикой роста в строительном секторе. Однако надо понимать, что быстрый темп - показатель весьма относительный.
Если оглянуться назад, то с 1971 года объемы строительства составляли не менее 6 млн. кв. метров жилья в год, в 80-е годы - до 8 млн. кв. метров в год, с 1995 года - около 1,5 млн. кв. метров в год. То, что в нынешнее время считается "бурным ростом", в советские времена означало провал строительной отрасли.
По сути, казахстанская модель развития предполагала следующую схему накачки экономики ликвидностью: "Банки - внешнее фондирование - ипотечные кредиты-займы - кредиты строительным компаниям". Причем, основными ее источниками стали ресурсы, заработанные за счет нефтяного сектора, реализации на внешних рынках природных ресурсов и активного заимствования банков второго уровня за рубежом.
И конкретно в Казахстане от благополучия строительной отрасли зависит очень многое. Не секрет, что даже идея строительства новой столицы Казахстана, (возникшая по ряду объективных причин), предполагала интенсификацию нового строительства. Темпы роста, заданные в строительном секторе, преобразовывались в основной макроэкономический показатель - темпы роста валового внутреннего продукта.
Объемы рынка строительных материалов в РК оценить весьма сложно. Главное препятствие - непрозрачность строительных компаний и всего строительного сектора в целом.
Но о масштабах вовлеченных в строительный сектор средств можно судить хотя бы по мультипликативному эффекту: по данным аналитиков, на каждый инвестированный в строительство тенге смежные отрасли получали в три раза больше. За первый квартал 2007 года в виде налогов строительная отрасль принесла государству 178,2 млрд. тенге. Из них 46,1% - оплата труда.
С лета 2007 года строительный рынок, а вместе с ним и рынок строительных материалов попали в полосу жесткого кризиса
Структура рынка предполагала слабую устойчивость и существенную зависимость от внешней конъюнктуры. Большинство строительных организаций существовали в виде субъектов с числом работников меньше 50 человек (85%). В то же время компаний с числом работников более 250 человек насчитывалось не больше 3,5%. Как раз в эту небольшую прослойку и умещались крупные строительные компании, такие как "Базис-А", "Куат", BI Group, корпорация "Век". Общее количество работающих в строительных организациях составляло 250 тыс. человек.
С лета 2007 года строительный рынок, а вместе с ним и рынок строительных материалов попали в полосу жесткого кризиса. Но государственная поддержка строительной отрасли, оживление в секторе, дают все основания утверждать, что в ближайшие год-два строительный сектор восстановит динамику роста.
Разумеется, кризис видоизменит качество роста, и ажиотаж середины 2000-х годов, скорей всего, не повторится: для устойчивого развития любых сегментов экономики необходимы чувство меры и объективная оценка со стороны населения своих финансовых потенций.
Период быстрого роста
С начала 2000-х годов строительный рынок Казахстана рос высокими темпами. Деньги на рынок пришли из следующих источников: налоговая амнистия (общий объем 500 млн. долларов), "черный нал" (не проходивший по финансовым документам), внешние заимствования (в основном через банки, переданные юридическим и физическим лицам), накопления граждан, средства предприятий и бюджетные ресурсы.
Дополнительным стимулом роста строительного сектора стали инициативы государства, направленные на решение жилищной проблемы, в виде двух программ - на 2005-2007 годы и 2008-2010 годы. Если первая была относительно успешно выполнена, ибо пришлась на время строительного бума, то вторая оказалась под угрозой срыва в силу кризисных явлений в экономике.
О неэффективности государственных программ свидетельствует динамика ввода жилья. К примеру, в 2005 году было введено 160,3 тыс. кв. метров жилья плюс за счет кредитования местных исполнительных органов 854,5 тыс. кв. метров, в 2006 году - 204,5 тыс. кв. метров (и 647,9 тыс.), в 2007 году - 101,5 (и 680,8 тыс.). Очевидно, что ввод жилья из года в год снижался в силу большого количества злоупотреблений с государственными деньгами. Это и стало основной причиной удорожания строительства по госпрограмме, и неспособности властей контролировать себестоимость строительства.
Причем, цены на строительные материалы, на квартиры и дома росли невероятными темпами. Наиболее пессимистически настроенные аналитики предполагали, что в стране надувается очередной "мыльный пузырь", который может быстро лопнуть, как только конъюнктура на рынке окажется негативной. Между тем риэлторы, оценщики, строительные компании дружно заявляли, что Казахстану ничего не грозит, а высокие темпы роста цен на строительные материалы - это лишь фактор роста всей казахстанской экономики.
Темпы роста ВВП напрямую увязаны с ростам строительного сектора
Правительство, понимая, что темпы роста ВВП напрямую увязаны с ростам строительного сектора, также заявляло об устойчивости сегмента и отсутствии каких-либо негативных тенденций.
Понятно, что ни одного из игроков рынка не интересовала "игра на понижение", они предпочитали "игру на рост", справедливо увязывая с ней свое собственное материальное благополучие. А так как к хорошей жизни и высоким зарплатам (к примеру, начинающий инженер в секторе строительства получал от 2,5 до 3 тыс. долларов) люди быстро привыкают, никто не хотел нарушать идиллию.
Динамика роста цен на рынке недвижимости превзошла все мыслимые и немыслимые ожидания. К примеру, стоимость рабочей силы в 2006 году возросла по сравнению с 2000 годом в 1,9 раза, цена на строительные материалы за тот же период - в 1,5-2 раза, одновременно с 2000 по 2007 год цена на новое жилье поднялась в 7,8 раза, а на вторичном рынке - в 17,8 раза. И это при том, что не было предпосылок для резкого роста квалификации рабочей силы, качество строительных материалов оставалось неизменным, а качество строительства существенно ухудшалось по мере того, как усиливался ажиотажный спрос на квартиры и дома. Как подчеркивают представители строительной компании "Век", на рынке стал очевиден спекулятивный спрос, искусственно подогреваемый со стороны риэлторов, оценщиков и застройщиков.
При этом себестоимость жилья складывалась на 40% из стоимости земельного участка, на 30% - стоимости строительных материалов, 20% - стоимости рабочей силы и еще 10% - стоимости проектирования и других относительно мелких затрат.
Доля строительной отрасли и сделок с недвижимостью в ВВП росла довольно быстро. Так, по данным Агентства по статистике, доля строительства и сделок с недвижимостью в 2007 году в ВВП страны достигала 25%, а инвестиции в отрасль в 2006 году составили 489,6 млрд. тенге.
Львиную долю этих денег закачали банки второго уровня. В условиях практически безграничного фондирования на внешних рынках, они стали конкурировать на рынке за клиента. Эта погоня привела к тому, что ликвидности на рынке становилось все больше. Одновременно рос и строительный сектор, который привлекаемые средства легко осваивал. Казахстанская экономика все больше стала походить на наркомана, не способного жить без очередной дозы.
Вместе с тем спрос на строительные материалы превышал предложение. Причем, большой популярностью в 2007 году пользовался кирпич (57-60% нового строительства), нетрадиционные материалы - пенобетон, шлакоблоки, сплиттерные блоки, газоблоки, каркасные материалы из дерева (18-20%) и монолитный бетон (9-13%).
Одновременно с развитием компаний, ввозивших в страну импортные строительные материалы, активно развивалось производство всех вышеуказанных материалов внутри страны.
Большая часть строительных материалов ввозилась из Европы, Турции и Китая. В период пика цен на недвижимость в 2006 году и начале 2007 года продажи по регионам-производителям составляли 25, 35 и 40%. Основная часть строительных материалов (около 80%) завозилась из Китая, ибо эта страна превратилась в перевалочный пункт, где аккумулировалась продукция со всех концов света.
Практически свободный доступ к ипотечному кредитованию создал у населения впечатление, что улучшить жилищные условия, купить собственный частный дом или стать обладателем элитного жилья не составляет большого труда. Часто население не соразмеряло реальные возможности со своими потребительскими фантазиями.
Рос спрос на ипотечные кредиты, в ответ банки наращивали объемы внешних займов
Естественно, это вызвало цепную реакцию: рос спрос на ипотечные кредиты, в ответ банки наращивали объемы внешних займов.
Порой доходило до абсурда. Например, цены на строительные материалы за один световой день могли вырасти на 5-7%. Но крупные строительные компании не обращали на это внимания. Им было важнее быстрее сдать объект и получить прибыль. А так как рынок первичного и вторичного жилья также рос на 35-40% за три месяца, то цена строительных материалов мало кого волновало.
Рост строительного секто&#
Оригинал статьи: https://www.nur.kz/nurfin/economy/131425-obzor-stroitelnogo-rynka-kazahstana/
