Строительные пирамиды: как не стать жертвой долевого строительства

Долевое строительство несет определенные риски, ведь оплату за квартиру покупатель вносит сейчас, а получает квартиру позднее. Некоторые своих квартир так и не получают, либо получают, но только на несколько лет позднее. Как обезопасить себя от незаконных сделок, узнаем из рубрики Нурфин.

По сообщению Ассоциации застройщиков Казахстана, на отчетной встрече с населением аким Нур-Султана Алтай Кульгинов сообщил, что на сегодняшний день в городе более 12,5 тысяч дольщиков и 42 строящихся объекта.

"Двадцать из них завершим в текущем году, это в два раза больше, чем в прошлом. В 2019 году сдали в эксплуатацию 10 ЖК, в строительство которых вложились 2,5 тысяч дольщиков", - сообщил аким.

Несмотря на обновленное законодательство, риски появления новых проблемных объектов очень высоки. В то же самое время, неизвестно, возьмется ли государство в очередной раз достраивать проблемные объекты, ведь с высоких трибун заявлялось, что риски должны решаться между сторонами договоров о строительстве жилья, к тому же это огромная нагрузка на бюджет страны.

Вот почему стоит тщательно изучать продавца строящегося жилья. Задайте себе вопрос: «Добросовестный ли это продавец или организатор строительной пирамиды?».

Современные строительные пирамиды, обещая клиентам недорогое жилье, придумывают все новые схемы обхода закона. Они маскируются под легальные строительные организации. На сегодняшний день эксперты отмечают две распространенные модели строительных пирамид.

Первая модель – заключение незаконной сделки с дольщиком

Законной сделкой признается договор долевого участия, который зарегистрирован в акимате. Это означает, что застройщик имеет все необходимые разрешения от государства, а за его деятельностью наблюдает специальная инжиниринговая компания.

Незаконной является сделка, если застройщик просит подписать не договор долевого участия, а один из этих документов:

• договор бронирования;
• предварительный договор;
• договор цессии;
• договор новации;
• договор займа;
• И любые другие документы.

Во всех перечисленных случаях подписанный вами договор незаконен, и покупатель строящегося жилья не защищен ни одним законом.

В случае спора, такой договор может быть признан судом недействительным. Более того, при заморозке строительства, покупатели таких квартир останутся один на один с недостроенным объектом, ведь они заключили недействительную сделку.

Помните, покупка строящейся квартиры не по договору долевого участия - это игра в рулетку. Одним может повезти - объект достроится, другим - нет. Как результат - судебные тяжбы и годы ожидания получения ключей от долгожданной квартиры.

Вторая модель – создание псевдожилищно-строительного кооператива

Так же, как и застройщик, жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) может организовать строительство дома. Но здесь следует отличать ЖСК от псевдоЖСК.

Настоящий ЖСК — это некоммерческое объединение физических лиц с целью строительства многоквартирного жилого дома и последующего распределения между членами жилищно-строительного кооператива квартир, нежилых помещений, парковочных мест, в соответствии с суммой внесенных паевых взносов. ЖСК должен действовать только до исполнения своих обязательств.

Например, члены одного трудового коллектива решили совместно организовать строительство жилого комплекса для компактного проживания. Таким образом, ЖСК, построив жилой комплекс для своих членов, должен прекратить свою деятельность, распределив квартиры, нежилые помещения и парковочные места, согласно паевым взносам.

Однако сегодня появляется все больше предложений о продаже квартир от псевдоЖСК, под которыми прячутся застройщики и целые группы строительных компаний. Соответственно, такие «карманные» ЖСК реализуют квартиры не по себестоимости, а по рыночным ценам.

Они не ограничиваются возведением только одного объекта, тогда как закон РК «О жилищных отношениях» допускает строительство нескольких объектов строительства, но только на одном земельном участке.

ПсевдоЖСК создаются, в первую очередь, для получения прибыли и презентуют себя, как опытные строительные компании, а не добровольные объединения граждан.

В качестве примера сравним две презентации ЖСК, которые выложены на казахстанских сайтах о недвижимости:

• Первый ЖСК создан, как форма хозяйственной кооперации, для того, чтобы построить впоследствии жилищный комплекс. Пять лет назад он его построил, продал, и больше ничего не строит.
• Другой ЖСК позиционирует себя, как молодая и успешная компания, построившая за те же пять лет несколько жилищных комплексов и продолжающая продажи до сих пор, в том числе не указанных в перечне построенных этим ЖСК объектов.

Как видим, первый ЖСК достроил объект для своих членов ЖСК и не приступил к новому объекту. Во втором случае застройщик фактически через «карманный» кооператив реализует свои объекты.

При этом псевдоЖСК выстраивают отношения с покупателями квартир, как с лицами, оплатившими паевые взносы, а не дольщиками. Разница между ними существенная.

Дольщик – это сторона договора, которой строительная компания обязана передать квартиру.

Лицо, оплатившее паевые взносы – это участник некоммерческого объединения граждан, заключивший договор участия в ЖСК для строительства жилого дома.

Поэтому члены ЖСК могут нести дополнительные финансовые издержки в виде доплат за квартиры, в случае изменения стоимости строительных материалов и в других случаях, когда ЖСК понесет убытки.

Основная опасность строительных пирамид в том, что никто не контролирует движение финансов и юридическую чистоту заключаемых такими компаниями сделок. Не исключены случаи движения денежных средств с одного объекта на другой или полного их вывода из строительства.

По сути, строительные пирамиды – это, так называемые, схемы извлечения прибыли.

Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка квартир через строительные пирамиды для покупателя является весьма рискованным предприятием.

Поэтому наш совет всем: полагайтесь только на собственное благоразумие при выборе застройщика или ЖСК, а также руководствуйтесь нормами закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве».

Travel Card от Jýsan Bank